날로 치솟는 부동산가격, 언제면 끝을 볼수 있을가
중국사회과학원 아태및글로벌전략연구원 리천국

부동산가격이 치솟는 오늘날, 대도시에서 살아가는 직장인들한테는 집을 마련하는것이 경제적으로 해결하기 가장 어려운 과제중의 하나라고 볼수 있다. 십여년사이에 우리 나라 부동산가격은 이미 놀라운 속도로 성장해왔고 부동산시장은 이제 일반인들이 쉽게 범접하기 어려운 령역으로 되였다. 우리 나라의 많은 일반가정은 주택을 구매할 능력이 부족하고 부동산시장은 이미 자본투기자들의 락원으로 변하였다. 하지만 부동산시장은 리스크가 동반하기 쉬운 산업으로서 부동산가격이 무한대로 상승할수는 없다.

현재 중국 부동산투자자들은 국내 부동산사업에만 그치지 않고 대거 해외시장으로 진출하고있다. 미국부동산중계인협회의 통계에 따르면 올해3월까지 중국의 부동산투자자들이 미국의 부동산시장에서 거래한 금액이 이미 286억딸라에 달하며 이미 가장 큰 외국매입자로 되였다고 한다.

중국의 국내 부동산시장이나 해외 진출상황들을 살펴보면 수십년전의 일본을 련상케 한다. 20세기80년대, 일본은 이미 초고속경제성장을 이룩하였고 일인당 소득이나 도시화률 면에서 미국을 바싹 뒤따르는 세계2위의 경제대국으로 성장하였다. 일본 수출산업의 강력한 경쟁력으로 하여 일본의 경상수지 흑자는 500억딸라를 넘어섰다. 일본기업가들은 대량적으로 미국시장에 투자하기 시작하였고 34억딸라의 가격으로 콜롬비아영화제작사를 구매하는 등 거동이 있게 되였다. 일본투자자들의 미국부동산시장에 대한 열광적인 투자로 하여 오죽하였으면 미국 하와이의 절반은 일본것이라는 설도 나타날 정도였다.

그 당시 일본과 반대로 미국은 재정적자와 대외무역적자가 날로 상승하였고 자국의 국제수지상황을 시급히 개선하려고 하였다. 당시 세계 주요 발달국은 일본정부에 환률조절을 할것을 강력히 요구하였고 1985년 일본은 미국, 독일, 프랑스와 영국 등 5개국과 함께 미국 뉴욕의 플라자판점에서 협약을 체결하게 되였다. 이 협약을 플라자판점에서 체결하였다고 하여 “플라자협약”이라고 부른다. “플라자협약”에 근거하면 이 5개국은 련합하여 외환시장에 대하여 간섭하며 특히 미국의 딸라환률을 주요 국가의 화페에 대비하여 절하하여 미국의 무역적자를 해소하도록 되여있다. “플라자협약”을 체결한 뒤에 이 5개 국가의 련합적인 조치를 취하여 국제외환시장에서 딸라를 투입하였고 이로써 딸라환률이 절하하게 되였다.

이 사건을 계기로 하여 일본의 엔화환률이 절상하게 되였고 이는 일본이 “잃어버린 30년”을 겪게 되는 중요한 전환점이 되였다. 일본 엔화환률이 절상함에 따라 일본의 대외수출은 대폭 하락하게 되였고 일본의 기업들은 대외경쟁력면에서 급속히 하락세를 타게 되였다. 대외의존도가 높은 일본으로서는 무역액의 하락은 경제성장의 엔진을 잃어버리는것과 마찬가지라고 할수 있다. 외환시장의 변화는 일본의 부동산시장에 큰 타격을 입혔고 일본의 부동산가격은 일락천장하게 되였다. 이렇게 일본의 수많은 중산계급은 하루아침사이에 빈털터리로 전락하게 되였다.

그뒤로 일본은 전 세계를 놀래웠던 초고속성장을 결속짓고 경제성장이 수십년간 제자리걸음을 하게 되였다. 일본의 30여년간의 경제침체현상에 대하여 학계에서는 잃어버린 30년”이라고도 부르기도 한다.

일부 사람들은 “플라자협약”을 일본이 “몰락”하게 된 가장 중요한 원인이라고 분석하기도 한다. 필자의 견해로는 “플라자협약”은 일본의 경제침체와 부동산붕괴를 초래한 직접적원인으로 볼수 있으나 더욱 명백해야 할것은 일본이 그동안 부동산시장에 거품을 축적하면서 필수적인 경제구조조정을 소홀히 하였다는 점이다.

현재 중국 부동산시장도 지난세기 80년대의 일본과 못지 않게 많은 거품을 축적하고있다. 부동산거품을 해결하기 위하여 대도시에서는 여러가지 부동산구매 제한정책을 내놓고있다. 하지만 현재까지 우리 나라 부동산시장에는 많은 문제점들이 있다. 물론 전국적으로 부동산시장은 이미 커다란 변화를 가져오고있다. 특히 많은 중소형도시에서는 부동산재고가 넘쳐나고 주택가격이 하락하고있다. 하지만 북경, 상해나 심수와 같은 특대형 도시에서는 부동산가격이 여전히 높은 위치에서 맴돌고있다. 우리 나라 경제가 건전하게 지속적으로 발전하기 위해서는 부동산시장에 대하여 확고하게 조정을 할것이 필요하다. 중국도 일본처럼 도화선을 만나 갑자기 부동산시장이 붕괴될 가능성이 충분히 있다고 생각한다. 현재 우리 나라 국민의 재부는 30조원정도가 되지만 일본과 같은 부동산사태를 만난다면 절반정도의 재부가 증발될수가 있다.

그렇다면 부동산시장에는 어떤 조정이 필요한가? 우리 나라 부동산시장의 건전한 발전을 위하여 우선 현재의 토지시장개혁부터 해야 할 필요가 있다. 지방정부의 재정수입은 토지매매와 밀접한 련관이 있으며 이는 재정배분제도의 제한점이이기도 하다. 일부 지방정부는 부동산시장의 호황을 지방의 경제를 살리는 수단으로 보고있기에 부동산시장의 거품을 빼는데 적극적이지 않다. 재정분배제도를 개혁하여 지방정부에 부동산시장을 적극적으로 조정할 인센티브를 부여할 필요가 있으며 부동산세도 징수할 필요가 있다. 물론 구체적으로 어떠한 부동산세를 부과하느냐에 따라 부동산시장에 대한 영향도 다를것이다. 하지만 부동산시장의 립법을 완성하고 부동산시장의 질서를 바로잡는다면 부동산시장뿐만아니라 우리 나라 경제발전에도 도움이 될것은 의심할바가 없다.

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