Q ) 2018년 2월 2일，중국인 A씨는 서울에서 체류하기 위해 한국인 집주인 B씨와 주택 임대차(租赁)계약을 체결하려고 했다.

A씨가 집주인 B씨의 등기사항 전부 증명서를 확인하여보니 모 은행으로부터 2013년 5월 1일에 저당권 1억원(한화, 이하 동일)이 설정되여있었다. A씨의 임차보증금은 8,000만원이고 집주인 B씨의 건물시가는 약 2억원이다. 집주인 B씨는 최우선변제권을 통해 2018년 현재 1억원 이하의 주택은 3,400만원까지 최우선변제(偿还)를 받을 수 있다고 말하였다. A씨가 집주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 나서 추후 경매집행이 들어가면 A씨는 B씨가 말한 대로 최우선변제금 3,400만원을 받을 수 있을가?

A) 한국의 주택임대차에 있어서 최우선변제금을 알아보도록 하겠다. 임대보증금은 금액이 크고 경우에 따라서는 전 재산의 금액이 될 수 있기 때문에 매우 중요한 부분이 될 수 있다.

최우선변제금이란 상대적으로 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 임차인의 최소한의 권리를 보장하는 차원으로 소액보증금 만큼은 최우선으로 임차인에게 변제해주는 것으로서 임차인이 거주중인 주택의 경매, 공매(公开拍卖)시 락찰(中标)가격의 1/2의 범위내에서 소액임차인의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리이다.

그럼 최우선 변제를 받기 위해서 어떤 요건이 필요한가?

1. 보증금이 일정금액 이하일 것. 이 때 중요한 점은 우선변제권의 시점이 A씨가 주택에 입주하는 날이 아니라 저당권을 설정한 날이 기준시점이 된다는 것이다.

2. 경매 개시결정 기입 등기전에 대항력을 갖추어야 한다. 이 때 대항력을 갖춘다는 의미는 점유+전입신고를 의미한다. 따라서 A씨가 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 점유와 외국인등록신고 및 체류지 변경신고를 해야 한다. 만약 이를 하지 않는 경우에는 최우선변제를 받을 대항력이 없다.

3. 법원의 배당 요구 종기일까지 배당요구를 해야 한다. 그리고 중요한 점은 많은 분들이 최우선변제금을 100% 받을 수 있다고 생각하는데 아쉽게도 락찰금액의 1/2분에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있다는 것이다.

만약 집이 경매 집행된다면 A씨는 최우선 변제금 3,400만원을 받을 수 있을가?

앞에서 살펴본 바와 같이 A씨가 임대하는 한국인 B씨의 집은 2013년도에 저당권이 설정되였기 때문에 7,500만원까지의 임대보증금까지만 최우선 변제받을 수 있고 보증금 일정액의 범위도 2,500만원이다.

따라서 A씨는 다른 방법으로 권리보호를 받는 것은 별론으로 하고 현재 보증금이 8,000만원이기 때문에 최우선변제를 받을 수 없다. 따라서 최우선변제를 받기 위해서는 입주를 시점으로 하는 것이 아니라 저당권 등을 설정한 날이 기준시점이 된다는 것을 반드시 명심해야 한다. 또한 상술한 요건을 반드시 갖추어야 한다는 점도 꼭 기억해야 한다.

/한령호(중국 변호사),

박근확(한국 행정사, 공인중개사, 립방&파트너스 중국 법무법인 한국련락사무소 전략기획 본부장)