국가통계국이 최근 발표한 ‘6월 70개 중대형 도시 주택 가격 데이터’와 5월의 데이터를 비교한 결과, 70개 중대형 도시의 신규 상품 주택 가격이 하락한 도시의 개수는 55개로 전월대비 20개가 증가, 2011년 1월 이래 가장 많은 도시 수를 보였으며, 중고 주택 가격이 상승한 도시는 총 7개로 전월대비 12개가 감소하여 2012년 2월 이래 가장 적은 수인 것으로 나타났다.

“가격이 하락한 도시 수로 본다면, 70개 중대형도시 중 가격이 하락하거나 같은 수준을 유지한 도시가 무려 전체에서90%를 차지함에 따라 해당 주택 가격은 ‘전반적인 오름세’에서 ‘소폭 하락세’로 전환됐다. 롄자(鏈家)부동산시장연구부의 장쉬(張旭) 연구원은 가격 하락폭으로 본다면 현재 주택 가격의 동기 대비 및 전월 대비 현황은 2011년 말 부동산 조정 시기와 거의 같은 수준이다”라고 말했다.

또한, 가격 외에도 거래량 또한 줄어들어 재고가 늘고 있다. 상반기 중국의 상품 주택 총 판매 면적은 4억 2487만 제곱미터로 전년 대비 7.8% 감소했고 총 판매액도 9.2% 감소했다. 반면 재고 면적은 3만 5917제곱미터로 늘어나 전년 대비 25% 증가했으며, 주택 시공 면적은 전년 대비 8.3% 증가했다.

단기 하락세 피할 수 없어… ‘낭떠러지’ 폭락은 없을 것

현재 주목해야 하는 것은 ‘부동산 조정이 이제 시작 단계’라는 것이다.

“1선과 2선 도시를 보면 2013년 부동산 시장은 급격한 가격 상승으로 신규 주택매물이 집중적으로 올라오고, 구조적인 물량 과잉과 단계적인 과잉 공급 현상을 잠재우기 위해서는 일반 주택 상품의 가격은 향후 2년 내지 3년 정도 조정기를 가져야 할 것이며, 장기적으로 전환점이 언제가 될지는 확실치 않지만 단기적인 하락세는 피하기 어려울 거 같다”라고 중국사회과학원 재경전략연구원의 쩌우린화(鄒琳華) 박사는 언급했다.

중위안(中原)부동산의 장다웨이(張大偉) 수석분석가는 “2014년 부동산 시장의 변화 속도가 우리의 예상을 벗어나고 있다. 올 연초부터 각 도시별로 가격이 하락세를 보이더니 3~4월에는 화둥(華東) 지역에서 하락세를 보이고, 6월에는 전월 대비 주택가격지수는 전반적으로 하락세를 보였다. 부동산 시장에는 이미 하락세를 보이고 있다”며 “1선 도시 역시 하락세를 띠기 시작했는데, 이는 부동산 시장 전체의 가격 하락 현상이 일부에서 전체로 확대되고 있는 것을 의미하며, 전반적으로 부동산 열기가 식어가고 있다”라고 분석했다.

“아직은 중국인의 주택 조건을 개선할 원동력이나 유동인구에 따른 전환점은 나타나지 않았지만 중국 부동산 시장에 ‘낭떠러지식’의 폭락은 없을 것이다.”라고 중국사회과학원 도시 및 경쟁력연구센터의 니펑페이(倪鵬飛) 주임은 언급하며 “여러 정황을 놓고 볼 때 부동산으로 폭리를 취하던 시대는 이미 끝났다. 향후 10년 간 중국의 부동산 시장은 저성장 단계에 진입하게 될 것”이라고 전망했다.

요인: 신용대출 정책 긴축으로 수요 제한

중국사회과학원 재경전략원구원 양후이(楊慧) 박사 후(Post-Doctor) 연구원은 “주택의 수급조정이 상반기 각 도시의 주요지표의 하락을 가져온 공통된 요인이다”고 분석했다.

양후이 연구원은 “주택 수요는 신용대출정책 긴축 및 예상 추이의 영향을 받아 증가하는 데는 한계가 있다. 준공된 주택이 잇따라 시장에 나온데다 거래의 저조로 재고 증가라는 이중적 영향을 받았기 때문에 단기간 내에 공급량이 꾸준히 증가했다”며 1선 도시와 부동산 거래가시장이 활발한 2선 도시의 주요지표가 떨어진 것에 대해 다음의 세 가지 요인으로 분석했다. 첫째, 지난해 가격기준이 높았다. 둘째, 신용대출의 긴축정책으로 대량의 고정수요가 실제 수요로의 전환되기 어려워졌다. 셋째, 자가 주거형 주택(중국 특유의 보장성 주택의 일종)과 소유권을 공유하는 주택 등 보장성 주택 정책이 구축되고 개선됨에 따라 고정수요에 의해 상품 주택을 선택하는 구매자가 줄었고, 구매자가 추이를 살피는 데에도 큰 영향을 미쳤다.

시장의 자연스런 조정 현상은 거품 제거에 유리…지방정부도 과도한 간섭 말아야

일부 지역의 ‘구매 제한 완화’ 현상에 관해 장다웨이 수석분석사는 “중앙정부가 구조 조정에 대한 노력을 포기하거나 다시 지급준비율을 크게 인하하는 경우가 아니라면 완화시키는 효과는 한계가 있을 것이며 그렇지 않다면 시장의 추세는 변화하기 어렵다”고 언급했다.

니펑페이 주임은 “올해 부동산 시장의 조정은 2010년 이후 지속적으로 발생한 과잉 재고량과 거품을 제거하는 데 유리하다. 시장의 문제는 시장이 직접 해결하도록 해야 한다. 이번 부동산 시장의 자연스런 조정 현상에 대해 지방정부는 과도하게 간섭하지 않는 것이 좋다. 조정이 나타나자 마자 조급하게 구제 정책을 펴서는 더더욱 안 되며, 추세에 순응해 시장이 안정을 찾도록 이끌어야 한다”고 강조했다.

전문가의 예측에 따르면 하반기 중앙정부의 ‘미세 자극 정책’을 통해 거시 경제의 안정 성장을 추구하는 배경 하에 1선 도시가 구매 제한을 완화할 가능성은 적으며, 기타 2선 도시 및 부동산 시장의 열기가 높은 도시에 대한 조정은 올해 내내 이어질 전망이다. 그 밖에 부동산 시장의 조정은 중장기적인 제도 구축에 계속 관심을 기울이게 될 것이며, ‘분류•구간•양방향 조정’에 따라 부동산 시장을 조정할 전망이다.