임대주택은 현대인 생활의 일부분이다. 그러나 복잡다단한 주택임대시장의 변화속에서 독자들은 관련 법률지식을 얼마나 장악하고 있을가? 이 글은 독자들을 위해 임대주택에 필요한 관련 법률법규를 보급하여 주택임대 과정중의 관련 법률분쟁을 해소할 수 있게 한다.

주택임대계약이 종지된 후 임대인은 단수, 정전 조치를 취하여 임차인이 주택을 비워주도록 강요할 권리가 있는가?

답: 민법전 제944조 제3항에서는 “물업봉사인은 전기공급, 물공급, 난방공급, 가스공급 등을 중지하는 방식으로 물업관리비의 납부를 독촉해서는 안된다”고 규정했다. 《도시급수조례》 제33조에서는 다음과 같이 규정하였다. “도시수도물공급기업 또는 자체로 시설을 건설하여 대외급수를 하는 기업이 다음에 해당하는 행위를 행한 경우, 도시급수행정주관부문은 그 시정을 명하고 벌금을 부과할 수 있다. 그 경위가 엄중한 경우에는 현급이상 인민정부의 비준을 받아 영업중지정돈을 명할 수 있으며 직접적 책임이 있는 주관인원과 기타 직접적 책임자에 대하여 그 소재단위 또는 상급기관에서 행정처분을 내릴 수 있다.” 이 조항에 렬거된 행위에는 “임의로 물공급을 중지하거나 단수 통지 의무를 리행하지 않은 것”이 포함된다. 때문에 임대인은 쌍방이 임대계약 관계가 이미 해제됨을 리유로 임대주택에 대해 지속적으로 단수, 단전하고 그 회복을 거부하는 등 임차인의 기본생활 수요를 위태롭게하여 임차인 및 동거인으로 하여금 주택을 비워주도록 강요하는 것은 합법성, 합리적 근거가 부족하고 자력구제의 범주, 방식 및 한도를 훨씬 초과했으며 권리 람용을 구성한다. 임대인은 응당 물공급와 전기공급을 회복하고 이로 인하여 초래된 임차인의 손실을 배상하여야 한다.

만약 주택임대계약에 임대인이 임대료 체불을 리유로 단수와 정전 조치를 취할 수 있다고 약정하였다면 임대인의 상기 행위는 합법적인가?

답: 민법전 제563조에서는 다음과 같이 규정했다. “다음과 같은 상황중 하나라도 해당되면 당사자는 계약을 해제할 수 있다:

(1) 불가항력으로 인하여 계약의 목적을 실현할 수 없게 된 경우;

(2) 리행기간이 만료되기전에 당사자 일방은 주요채무를 리행하지 않을 것을 명확히 표시하였거나 자기의 행위로 그것을 표명한 경우;

(3) 당사자 일방이 주요채무의 리행을 연체하고 재촉하여 통고한 후에도 여전히 합리한 기간내에 리행하지 않는 경우;

(4) 당사자 일방이 채무 리행을 연체하였거나 기타 위약행위가 있어 계약의 목적을 달성할수 없게 된 경우;

(5) 법률이 규정한 기타 상황.

채무를 계속 리행하는 것을 내용으로 하는 부정기계약은 당사자가 수시로 해제할수 있으나 합리한 기간전에 상대방에 통지하여야 한다.”

민법전 제722조에서는 “임차인이 정당한 사유 없이 임대료를 지불하지 않거나 그 지불을 연체하는 경우, 임대인은 임차인에게 합리한 기간내에 임대료 지불을 청구할수 있다. 임차인이 기한내에 지불하지 않을 경우 임대인은 계약을 해제할수 있다.”고 규정했다.

때문에 임차인에게 상술한 위약행위가 있을 경우, 임대인은 계약을 해제할 수 있지만 당연히 계약을 해제할 권리가 있는 것은 아니다. 만약 계약에 임대인이 단수, 정전 조치를 취할수 있다는 약정이 있을 경우, 계약법의 의사자치원칙에 따라 당사자가 법률의 강제성규정을 위반하지 않는 한 계약의 약정은 합법적이고 유효하며 이럴 경우 임대인은 상술한 조치를 취할 수 있다.

주택을 임대한 후 법원이 차압한 경우, 임대계약의 리행에 영향을 주지 않는가?

답: 민법전 제725조에서는 “임대계약에 따른 임차인의 점유기간에 임대물의 소유권이 변동된 경우, 임대계약의 효력은 영향을 받지 않는다”고 규정했다.

《인민법원이 집행이의,재의사건 처리의 약간한 문제에 관한 최고인민법원의 규정》 제31조에서는 다음과 같이 규정했다. “임차인이 임대기간내에 양수인에게 점유하고 있는 집행된 부동산의 인도를 저지할 것을 청구하고 인민법원이 차압하기전에 이미 합법적이고 유효한 서면임대계약을 체결하였으며 동시에 해당 부동산을 점유, 사용할 경우, 인민법원은 이를 지지해야 한다. 임차인이 집행대상자와 악의적으로 결탁하여 분명하게 불합리한 저가로 집행대상 부동산을 임차하였거나 임대료 교부증거를 위조한 경우, 인민법원은 임차인이 제출한 점유 부동산의 인도 저지 청구를 지지하지 않는다.”

때문에 만약 주택임대계약이 법원이 주택을 차압하기전에 체결되였고 또 임차인이 실제로 선의적으로 그 주택을 점유, 사용하고 있다면 임대계약은 차압의 영향을 받지 않으며 새 주택양수인은 임대기한이 만료될 때까지 계속 임대계약을 리행해야 한다.

[상해시 금천성(창춘)변호사사무소 변호사 윤소]