최근 “저금리, 저성장”으로 인해 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 상가구매에 속속 관심을 쏟고있다. 상가를 구매함에 있어도 주택구매에서와 마찬가지로 수익성을 확실히 따져야 하는바 관련된 노하우를 아래와 같이 정리해보았다.

◆ 해당건물과 더불어 주변상가수익률도 조사해야: 상가투자에서 가장 중요한것이 수익률이다. 해당건물의 임대보증금과 월세, 매매가격을 가지고 임대수익률을 계산해야 하는데 해당건물의 임대상태를 100% 확인하기 어렵고 일시적으로 높거나 낮게 임대된 경우도 있기때문에 린근에 있는 비슷한 상가의 임대수익률까지 같이 조사를 해보는것이 안정성과 성공확률을 높일수 있는 방법이다.

◆ 적정가격이 중요하다: 아무리 임대료가 잘 나와도 처음 구입할 때 높은 가격으로 구매하면 수익률이 잘 나올수 없고 상가투자실패로 이어질 가능성이 높다. 시장원리에 따라 모두 적정임대료와 매매가격이 정해지는데 판매자나 부동산회사의 장난으로 적정가치 이상의 돈을 주고 구매하더라도 임대료를 시장가격 이상으로 받을수 없기때문에 그 손실은 고스란히 투자자에게 돌아갈수밖에 없다. 때문에 처음 구매계약서를 쓰기전에 최대한 보수적으로 적정가격분석을 해야 한다. 계약서를 작성하고나면 매매가 끝나면서 칼자루가 넘어간다. 때문에 칼자루가 자신의 손에 있을 때 적정가치를 분석한후 원하는 가격으로 조정을 해야 한다. 상가건물은 개별성이 강하고 금액대가 높은만큼 쉽게 거래가 되지 않는 성향이 있어서 중개회사가 인정비용을 매매가격에 포함시켰을 가능성이 높기때문에 적당한 인정비용은 인정해줄수도 있지만 과도한 인정비용은 투자손실로 련결되는만큼 계약하기전에 적정가치분석과 함께 충분한 가격조정요구를 하는것이 좋다.

◆ 권리금은 해당상가의 가치를 말한다: 많은 사람들이 상가를 구매할 때 권리금은 법적으로 보호를 받지 못하고 날아가는 돈이라 생각해서 아까와한다. 그렇지만 반대로 생각하면 그만큼의 가치가 있다는 의미가 되기도 한다. 권리금은 무조건 버리는 돈이라 생각하기보다는 해당상가의 수익률이 잘 나오고 그동안 잘 관리된 고객들을 인수받는 금액으로 생각할수 있다. 물론 권리금자체에 거품이 얼마나 있는지를 알기 위해 적정권리금에 대한 분석이 필요하다. 통상적으로 권리금은 해당영업집을 10개월 또는 1년 정도 운영했을 때 발생되는 수익을 잡는것이 적당하다. 즉 장사가 잘되는 상가의 권리를 그대로 인수받는 대가로 해당상가에 1년 정도의 영업리익을 지불하는 개념으로 보면 된다. 미래장성가능성 등 타당한 리유가 있다면 다르지만 적정가치 이상으로 지나치게 높은 권리금이 붙었다면 주의해 조정요구를 해야 한다.

◆ 경매를 리용하는것도 좋다: 본인이 신축을 하는 경우가 아닌 기존 빌딩구매는 아주 저렴한 급매가 아니면 경매로 알아보는것도 좋은데 락찰가가 높은 아빠트보다는 상가가 경매로 하기에는 분명 유리하기때문이다. 하지만 가격만 낮다고 맹목적인 경매를 하면 안된다. 감정평가가 현재가치를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많다. 해당지역급매(急卖)로 나온 상가의 가격과 비교해봐야 하며 왜 경매가 나왔는지 그 리유도 확인해보는것이 좋다. 또한 현장조사는 당연히 해봐야 하는데 아무리 가격이 저렴해도 상권(商圈)자체가 죽었거나 죽어가고있다면 경매를 안하는것이 좋다.

◆ 철저한 조사만이 실패확률을 낮출수 있다: 가장 투명한 아빠트를 구입할 때에도 수많은 고민과 조사를 해야 하는데 아빠트보다 개별성도 강하고 투명하지도 않은 상가를 구입할 때 잠간 알아보고 부동산회사의 말만 믿고 대충 투자한다면 실패하지 않을수 없다. 결국 투자의 책임은 본인이 지는것인만큼 반드시 철저한 현장조사를 통해서 확실한 타당성확인을 한후에 결정을 해야 한다. 부동산은 중개수수료가 목적인만큼 어떻게든 계약을 시키기 위해 좋은 말만 할 가능성이 높고 회사측에 리익이 되는 상가를 추천하는 경우도 많기때문에 힘들더라도 반드시 본인 스스로 조사하고 타당한 결론을 내야 한다. 다만 혼자서 하는것도 한계가 있는만큼 전문가를 적절히 활용하는것이 좋다. 세상에 공짜는 없는만큼 적당한 수고비는 지불하더라도 자신이 조사하고있는 상가에 대하여 현장조사를 의뢰해 결과를 받아서 자신이 조사한 내용과 비교분석후 참고하는것이 좋다. 지식과 경험이 풍부한 전문가가 조사비용을 받고 현장조사를 해준 결과를 참고하면 실패확률을 낮출수 있기때문에 그런 조사비용을 아까와할 필요는 없다.