원제목 /집을 사고파는 사람들은 확인필수! 부동산 "계약세법" 곧 시행

     8월 11일 페막된 제13차 전국인민대표대회 상무위원회 제21차 회의에서 계약세법이 표결로 통과되어 2021년 9월 1일부터 시행된다.

계약세법은 세제평이(税制平移)원칙에 따라 현행 유효한 계약세 면제정책을 명확히 하고 혼인관계 존속기간에 부부간에 토지, 주택소유권을 변경하고, 법정 상속인이 상속을 통해 토지, 주택소유권을 상속받을 경우 계약세를 면제한다고 규정하였다.

이전에 계약세법 초안은 국무원에 권한을 위임하여 경제사회의 발전필요에 근거하여 세금을 감면할 수 있도록 했지만 구체적인 범위는 명시하지 않았다. 계약세법은 이 권한위임 조항을 구체화하였으며 세금감면 상황에 대한 범위를 한층 더 명확히 하고 국무원은 주민의 주택수요 보장, 기업의 개조 재편성, 재해복구 등의 상황에 대해 계약세를 면제하거나 징수를 감면하여 전국인민대표대회 상무위원회에 보고할 수 있도록 하였다.

    소식이 공개되자 

“집값이 오르고 계약세도 오르게 된다, 

집을 사려면 일찌감치 서둘러야 한다.” 는 

소문이 위챗모멘트에 파다하게 퍼졌다.

실제 상황은 어떤가? 아래 알아보기로 하자

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• 조례에서 세법까지 세률에는 변화가 없다

중원부동산 수석애널리스트 장대위는 계약세법에 규정된 “계약세 세률은 3~5%”는 1997년 제정된 계약세 조례와 아무런 변화가 없다고 표시하였다. 이번에는 “조례”에서 “조세법정”으로 바뀌였을 뿐 계약세가 오르거나 내린 것을 의미하지 않는다.

역거연구원(易居研究院) 싱크탱크센터 연구총감독 엄약진은 계약세가 과거의 잠정조례가 법으로 격상돼 후속규범과 주택지도 등 교역에서 더욱 구속력을 지니게 된다고 표시하였다. 주택분야의 세가지 중요한 세금항목으로 계약세, 부가가치세, 개인소득세가 있는데 앞으로 부가가치세법이 통과되면 주택거래의 3대 세비는 법적으로 뒷받침될 효력이 커진다.

엄약진은 이번 계약세률 사건을 계기로 주택구입자에게 거래를 부추기는 현상이 많아지고 있다고 말했다. 분명히 해야 할 것은 이번 세법은 래년에야 시행되며 세률조정은 없다.

엄약진은 첫째로 주택거래에서 묵인되는 계약세는 일반적으로 3%에 달하고  특히 고급항목의 경우 이에 해당하며 일반주택의 계약세는 1.5%에 달한다고 설명하였다. 전국각지는 비슷한 규정을 두고 있으며 계약세를 5% 혹은 그이상 부과하는 경우는 없다. 둘째로 올해 정책내용을 보면 계약세 정책에서는 계약세 보조금을 더 강조했으며 이것도 계약세인상과 무관한 내용이다. 셋째로 세비개혁 차원에서 부동산세 개혁은 안정되게 추진하는 방향을 정했으며 이는 진도가 완만하며 후속적으로 가장 개혁가능성이 큰 것은 부가가치세 정책으로 특히 집값이 과열된 도시들이다.

계약세법은 동시에 성, 자치구, 직할시는 전 조항에 규정된 절차에 따라 주체별, 지역별, 류형별 주택의 소유권 이전에 대해 차등세률을 확정할 수 있음을 명확히 하였다.

• 주택 계약세 혜택이 가능하다

이전에 재무부, 국가세무총국, 주택도시농촌건설부에서 2016년 2월 17일 발표한 《부동산교역절차에서 계약세 영업세우대정책을 조절할데 관한 통지》(재세[2016]23호(2)규정:

(1) 개인주택구매가정에서 유일한 주택(가족구성원 범위는 주택구입자, 배우자 및 미성년 자녀 포함, 이하동일)을 구매하였으며 면적이 90㎡ 이하일 경우  1%의 감소세률에 따라 계약세를 징수하며 면적이 90㎡ 이상일 경우 1.5%의 감소세률을 적용하여 계약세를 징수한다.

(2) 개인주택구매가정의 두번째 개선형 주택의 경우 면적90㎡ 이하는 1% 감소세률로 계약세를 징수하며 면적이 90㎡ 이상일 경우 2%의 감소세률을 적용하여 계약세를 징수한다.

다만 북경시, 상해시, 광주시, 심수시는 잠시 계약세 우대를 실시하지 않는다.

이번에 통과된 계약세법은 세제평이(税制平移)원칙에 따라 현행 유효한 계약세면제정책을 명확히 하고 혼인관계 존속기간에 부부간에 토지, 주택소유권을 변경하고, 법정 상속인이 상속을 통해 토지, 주택소유권을 상속받을 경우 계약세를 면제한다고 규정하였다.

이전에 계약세법초안은 국무원에 권한을 위임하여 경제사회의 발전필요에 근거하여 세금을 감면할 수 있도록 했지만 구체적인 범위는 명시하지 않았다. 계약세법은 이 권한위임 조항을 구체화하였으며 세금감면 상황에 대한 범위를 한층 더 명확히 하고 국무원은 주민의 주택수요 보장, 기업의 개조 재편성, 재해복구 등의 상황에 대해 계약세를 면제하거나 징수를 감면하여 전국인민대표대회 상무위원회에 보고할 수 있도록 하였다.

엄약진은 이번 세법이 과거의 조례에 비해 가장 큰 변화는 등급면에서 조정을 한 것이며 이는 립법사업과 관계되며 부동산 시장조정과의 관계는 크지 않다고 표시하였다. 더 중요한 것은 과거의 조례중 많은 내용은 시대에 떨어졌으며 일부 새로운 주택, 토지 등의 거래형태가 나타났으므로 반드시 법률로 업그레이드하는 동시에 관련내용을 수정, 삭제 또는 보완해야 한다.

첫째, 이번 법률은 징수범위에서 “국유토지”의 제한을 명확히 삭제했으며 농촌집체경영성토지의 개념을 추가하였다. 새 토지관리법이 시행됨에 따라 농촌집체경영성건설용토지 거래는 필연적으로 증가할 것이며 관련 계약세 징수는 반드시 법적 근거가 있어야 한다.

둘째, 이번에는 액면가로 투자(주식을 매입)하고, 채무상환, 이체, 장려 등의 방식으로 토지, 주택소유를 이전할 경우 본법의 규정에 따라 계약세를 징수해야 하는데 이는 사실 최근 몇년간의 새로운 거래형식에 세금을 징수하여 이런 거래의 세금징수 근거를 더욱 규범화하였다.

셋째, 이번 정책은 법정상속인이 상속을 통해 토지, 주택소유권을 계승받을 때 계약세를 면제한다는 점을 분명히 하였다. 실제로 전국 각지에서는 이런 거래에 대해 세금을 부과하지 않지만 이번에는 국가법률로 격상시켜 각지의 처리를 더욱 규범화하고 법적 근거를 제공하였다.

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