중국인 A씨는 한국에서 체류하기 위해 집주인 B씨와 계약 체결 기한을 2년으로 주택 임대차 계약을 체결하였다.

집주인 B씨는 계약 만료일까지 아무런 계약 해지 통보가 없었고 A씨 또한 계약 만료일까지 계약의 갱신 여부를 집주인 B씨에 알리지 않았다. 그러던중 계약 만료일로부터 한달이 지나 집주인 B씨는 A씨에게 갑자기 집을 나가달라고 통보하였다. A씨는 어떠한 대응을 할 수 있을가?

한국에는 임대차 계약에 대한 2가지 법률이 있다. 하나는 일반 민법상 임대차의 규정이고 다른 하나는 주택 임대차 보호법상의 임대차 규정이다. 그럼 두가지 법률에 대한 묵시적 갱신에 대한 법률은 어떨가?

1. 민법상 임대차

민법 제639조 1항에는 [임대차 기간이 만료된 후 임차인이 목적물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다.]라고 규정되여있다. 단 계약의 해지 통고에 대해서는 민법 제635조를 준용한다고 했는바 제635조를 보게 되면 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월을 경과하면 해지의 효력이 발생한다고 되여있다.

따라서 중국인 A씨는 계약 해지를 통보받은 날로부터 6개월의 기간까지만 임차를 할 수 있다. 단 A씨가 계약 해지를 통보하는 경우에는 1개월의 기간이 만료되면 계약이 해지될 수 있다.

2. 주택 임대차 보호법상의 임대차

한국에는 국민 주거생활의 보장을 위하여 특례법으로 주택 임대차 보호법을 규정하고 있다.

임대차가 주택 임대차 보호를 받기 위해서 [임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날로부터 제3자에게 효력이 발생한다]라고 규정되여있다.

여기서 묵시적 갱신의 규정만 보게 된다면 주택 임대차 보호법 제6조 1항 [임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우애는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다]라고 규정되여있으며 동조 제2항 [제 1항의 경우 임대차의 존속기한은 2년으로 본다.]라고 규정되여있다. 또 동조 제3항 [2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.]라고 규정되여있다.

여기서 중요한 점은 A씨가 대한민국의 주택 임대차 보호법을 적용받는지가 또 하나의 문제점이다.

외국인이 주택 임대차 보호법을 적용받기 위해서는 일정한 요건이 필요하다.

출입국관리법에는 외국인 등록 또는 체류지 변경 신고를 하게 되면 주민등록과 전입신고를 갈이 한다고 규정되여있기에 외국인이라 하더라도 외국인등록 또는 체류지 변경 신고를 하게 된다면 주택 임대차 보호법을 적용받을 수 있다. 물론 주택의 인도도 받아야 한다.

따라서 A씨가 외국인등록 또는 체류지 변경 신고 및 주택인도를 받았다면 주택 임대차 보호법의 적용을 받아 집주인 B씨의 계약 해지 통보 여부에도 불구하고 기존에 계약 만료일로부터 2년간 더 임대차 계약을 유지할 수 있다. 단 2기의 차임액에 달하는 금액의 연체가 없어야 한다.

또한 A씨는 임대 계약 만료 이후에는 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있고 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생한다.

따라서 중국인 A씨가 한국에서 주택 임대차에 대한 권리를 폭넓게 확보하기 위해서는 반드시 외국인등록 및 체류지 변경 신고가 필요하다.

/한령호(중국 변호사), 박근확(한국 행정사, 공인중개사, 립방&파트너스 중국 법무법인 한국련락사무소 전략기획본부장)

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