시진핑이 ‘미분양 공정’에 나선 이유는?

소비 주도로 성장하려면 주택 미분양부터 털어야
투자 주도형 성장의 한계 ... 무적자에 호구 부여, 농촌인구 흡수



재고 증가라는 게 꼭 나쁜 신호만은 아니다. 살아나는 소비에 발 빠르게 대응하기 위해 늘리는 재고는 경기 반전 신호다. 이와 달리 소비 부진으로 쌓이는 재고는 말 그대로 악성이다. 기업의 자금 회수를 힘들게 해 현금흐름을 약화시키고, 후방산업에 연쇄 충격을 가한다. 중국 경제 곳곳에 악성 재고가 쌓인 것이 어제 오늘 일은 아니다. 그 정점에는 미분양 주택이 자리한다. 경제 전반에 미치는 영향력 측면에서 다른 ‘악성’들의 추종을 불허한다. 시진핑 주석이 새해 ‘미분양 주택과 전쟁’을 선포한 이유다. 성공할 것인가? 장담하기는 힘들다. 다만 최고권력자가 나선 만큼 전력을 다할 것이라는 점은 틀림없다.

◇시진핑 주석 “직접 챙기겠다”= 지난해 11월 당중앙 재경영도 소조를 주관한 자리에서 시진핑은 직접 미분양 주택 재고 해소를 명했다. 이례적이다. 중국에서 최고권력자가 경제의 미시영역까지 콕 집어 언급하는 일은 드물다. 직접 챙기겠다는 신호다. 아니나 다를까 새해 경제정책 방향을 정하는 중앙경제공작회의에서 지도부는 ‘공급 부문 개혁과 경기 안정’이라는 큰 틀 속에 미분양 해소를 핵심 과제로 배치했다. 당 지도부가 미분양 해소에 목을 매는 이유는 지난 5년 간 중국 고정자산 투자와 부동산개발 투자의 변화를 보면 알 수 있다.
 
중국의 성장률이 빠르게 가라앉은 주요 요인 가운데 하나가 고정자산 투자 둔화다. 이는 다시 부동산개발 투자의 둔화에서 비롯됐으며 그 직접적인 배경엔 미분양 주택이 자리한다. 잠시 수치를 보자. 2010년 30%(전년 동기비)에 달했던 신규 부동산 개발 투자 증가율은 2015년 말 1.3%로 떨어졌다. 덕분에 같은 기간 고정자산 투자 증가율은 25%에서 10.2%로 미끄러졌고, 그 결과 10.7%에 달했던 국내총생산(GDP)성장률은 6.9%로 가라앉았다. 2008년 리먼 사태 이후 빚을 내 고정자산 투자를 늘리는 식으로 팽창하던 성장모델이 한계를 드러낸 순간이다.

투자 주도형 성장은, 형성된 고정자산 총량이 총수요를 넘어서는 과잉 국면으로 들어서면 힘을 잃는다. 기업 부문에선 가동을 멈춘 설비, 주택시장에선 을씨년스런 미분양 단지로 나타난다. 추정 기관마다 제 각각이지만 현재 중국 내에는 적게는 26개월치, 많게는 7~8년치의 미분양 재고가 쌓여있다고 한다. 이런 상황에선 업자들이 신규 부동산 개발 사업에 나설 유인이 사라진다. 신규 사업은커녕 모든 영업력을 재고(미분양) 소진에 집중해 현금회수에 사활을 걸 수밖에 없다. 그래야 이자라도 갚는다.

◇소비 위해서도 완충지대 필요= 그런데 당 지도부는 수출과 투자 중심에서 소비 주도 성장모델로 전환을 선언하지 않았던가. 따라서 지금처럼 GDP에서 줄어드는 투자의 비중은 바람직한 리밸런싱(재균형)의 산물이지 않은가. 그럴 듯하나 꼭 그렇지만은 않다. 실물경제에서는 자로 잰 듯 떼어낼 수 있는 섹터란 없다. 모든 영역은 유기적으로 연결돼 상호작용한다. 한쪽이 급하게 주저앉으면 시차를 두고 다른 쪽도 무너진다.

다시 부동산개발 투자를 보자. 신규로 건물을 올리겠다는 이들이 줄면서 많은 게 후퇴해 버렸다. 집 짓는 데 들어가는 시멘트와 철강, 구리전선의 수요가 줄고, 굴삭기 등 중장비의 수요도 감소했다. 건자재 및 중장비 업체들의 매출이 줄면서 악성 재고는 이 쪽으로 옮겨 붙었다. 이들의 부침은 또 다른 후방산업으로 확산돼 나간다. 글로벌 시장에서 구리와 철광석, 석탄 등 원자재 상품가격이 급락하고 있는 것도 이와 무관하지 않다.

이 연쇄 작용은 굴뚝산업으로 끝나는 게 아니다. 집이 안 팔리거나 새 주택이 건설되지 않으면 그 집을 채워야 할 가전제품과 가구, 자동차 등 핵심 내구재의 소비도 주춤해진다. 악성 재고는 또 그렇게 새끼를 치겠다고 경제를 위협한다. 더구나 중국 가계 자산에서 주식의 비중은 6~7%에 불과하지만 부동산이 차지하는 비중은 70%에 달한다. 그래서 주식시장 동향보다 부동산 동향에 소비심리는 더 영향을 받게 마련이다. 미분양이 산적한 상황에서 부동산시장은 계속 묵직한 돌덩이를 안고 가야 하는데, 이 중력에다 대외 충격까지 겹쳐 부동산시장이 얼어붙기라도 하면 소비심리는 더 빠르게 위축된다. 이래서는 소비 주도 경제모델 전환에도 걸림돌이 되고 만다. 지방정부의 재정 사정도 무시할 수 없다.

신규 부동산개발 투자가 계속 감소하면 기업들의 토지 수요도 줄어, 지방정부의 세외수입(토지이용권 판매) 역시 위축되기 때문이다. 그래서 당 지도부는 순탄한 경제 구조 전환과 한계산업의 원만한 구조조정을 위해서라도 일정 기간 완충지대가 필요하다고 판단했다. 경기 급랭을 차단하기 위해서는 부동산개발 투자의 둔화 속도를 일정 수준으로 제어해야 하며, 이를 위해선 본질적으로 미분양 해소를 통해 악성 재고의 순환고리를 끊을 필요가 있다고 본 것이다.

◇호구제 개혁 통한 수요층 확대= 시진핑의 독려로 각 부처는 대책 마련에 분주하다. 최근 발표된 호구제 개혁안도 그 일환이다. 중국에는 호구(호적)를 부여 받지 못한 무적자가 1300만 명에 달한다. 이들 상당수는 ‘한 자녀 정책’의 그늘이다. 집안의 둘째로 태어나 호적에도 오르지 못한, 그래서 교육도, 의료 서비스 혜택도, 일자리의 기회도 누리지 못한 이들이다.

당국은 이들 무적자들에게 호구를 부여하기로 했다. 이는 해묵은 사회문제를 해소함과 동시에 미분양 문제에 돌파구를 마련하는 조치다. 이번 조치로 중국은 1300만 명의 예비 노동력과 예비 납세자를 흡수하게 된다. 이들이 일해서 돈을 벌고 차를 사고 집을 사면 소비 경제에 도움이 된다. 현행 호구제 하에서는 일자리를 찾아 농촌에서 대도시로 몰려든 농민공의 삶의 질도 문제다. 농촌 호구를 지닌 이들은 일터가 있는 도시에서 기본적인 사회보장과 의료혜택을 누리지 못하며 자신 명의의 집도 (해당 도시에서) 구할 수 없다. 그래서 일정 자격을 갖춘 농민공에게 도시 호구를 부여하는 방안 역시 검토 중이다.

미분양이 쌓여 있는 제3선과 제4선 도시는 호구제 개혁을 통해 농촌인구를 받아들이려는 유인이 크다. 다만 이들에게 제공할 일자리가 없다면, 산업 기반이 받쳐주지 않는다면 이 또한 뜻을 이루기 어렵다. 호구제 개혁은 분명 다목적 카드이나 목적한 성과를 거두기 위해선 제반 조건이 갖춰져야 하며 여기까지 도달하려면 제법 시간이 걸린다. 따라서 지방정부가 미분양 주택을 매입해 중산 서민층을 위한 임대주택으로 활용하는 방식의 단기 처방도 불가피할 것이다. 거시환경 측면에선 인민은행의 완화적 통화정책이 뒷받침돼야 하며 주택 관련 준조세 및 규제도 완화돼야 한다. 이는 한계기업 구조조정에서 발생하는 단기 충격을 흡수하는 데 보탬이 될 수 있다..

시진핑의 ‘미분양 공정(工程)’은 중국 경제의 우환거리를 제거하는 작업이자, 지도부가 소비 주도 성장의 주요 전략으로 내건 도시화의 진전과 직결돼 있다. 유령도시가 계속 발목을 잡고 있다가는 이 밑그림은 헝클어지고 만다. 단기간 내 승부가 나지는 않겠지만 공은 울렸고 관중들도 숨을 죽이고 있다. 저들의 연습량이 충분했는지는 차차 알게 될 거다.

- 오상용 글로벌모니터 에디터
중앙일보